La surface utile est beaucoup moins connue que la surface habitable. Mais pour tout propriétaire de biens immobiliers, il s’agit d’un paramètre plus qu’important. Pierre angulaire de la détermination des loyers réglementés dans le neuf sur le territoire français, la surface utile est calculée à travers une formule qui nécessite de déterminer la surface habitable et la surface des annexes.
Pourquoi calculer la surface utile d'un logement ?
Si auparavant la surface utile était surtout calculée dans le but d’évaluer le montant des habitations à loyers modérés ou HLM, elle est désormais plus sollicitée pour le calcul de l’espace habitable qui sera mis à la disposition des nouveaux occupants d’un logement, en prenant soin de différencier les surfaces à aménager et les surfaces correspondant aux annexes.
La surface utile d’un logement permet également de calculer les subventions étatiques et le montant des prêts accordés par les PLUS, PLA-I, PLUS-CD, PLS et PLI et de calculer les plafonds de loyers des logements neufs dont l’acquisition s’est faite dans le cadre de régime de défiscalisation.
Pour calculer la surface utile d’un logement, l'idéal est de faire appel à un agent expert chez
Crédit Agricole Immobilier. Voici la formule : surface utile = surface habitable +50 % de la surface des annexes. À noter que le total des annexes est limité à 16 m² avant d’appliquer les 50 %. Cette règle est valable quand il y a application de la surface utile à l’encadrement des loyers.
Comment calculer la surface habitable ?
Correspondant à la surface de plancher bâtie après avoir déduit de certaines surfaces occupées par : murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, la surface habitable est calculée avec la formule suivante : surface de plancher - surfaces occupées par le moyen œuvre. Les m² situés au niveau des combles non aménagés, du sous-sol, de la terrasse, de la cave, du garage, de la véranda, du ou des balcons ainsi que d’autres dépendances rattachées au logement sont à exclure du calcul. Mais comme le calcul de ce paramètre reste assez complexe, il est conseillé de faire appel à un professionnel.
Comment calculer la surface des annexes ?
Seules les annexes réservées à l’usage exclusif de l’habitant et munies d’une hauteur sous plafond de 1,80 mètres peuvent être prises en compte dans le calcul. Ces dernières comprennent notamment : les combles et greniers aménageables, les remises, ateliers et celliers extérieurs au logement, les caves et sous-sols, les balcons, loggias et vérandas, etc. Il convient de noter que les jardins, garages, cours et places de parking ne sont pas compris dans le calcul de la surface utile à l’exception de garages de maisons individuelles.